スルガ銀行の不動産融資騒動は幕引きへ向かう
スルガ銀行のスルガスキームというのが崩壊しまして9ヶ月が経ちました。
危機管理委員会とか第三者委員会の報告も終わりまして、だいたい全容が見えてきて、スルガ銀行の営業のトップの取締役がかなり強引な形でノルマ達成のために、どんどん貸し付けるために”審査が甘かった”っていうね。
ということで、役員が辞任して、株主に対して責任を取ったわけなんですけれどね。
そもそもスルガ銀行のスルガスキームというのは、普通の銀行じゃあ貸せないような不動産に対して、貸し付けていたわけですよ。
貸す対象はだいたい都市部に住んでいる高属性の人たちです。
高属性っていうのは、公務員であったり上場企業に勤務していたり、あるいはお医者さんであったりとかね。
そういう人たちに貸し込んでいた。
それから頭金が無い場合は、二重契約といって、本来の売買価格よりも高い値段にした契約書…ニセの契約書を銀行に見せるんですね。
例えば本来の価格が9千万円としましょう。
頭金が無いよ〜とオーナーが言ったら、「分かりました。」と。
「じゃあ、スルガ銀行さんだったら9割まで融資してくれるので、価格は1億円という形で報告しましょう。」と。
そうすると、1億円の90％ですから9千万円ですね、本来の価格までフルローンで不動産を持てるるわけです。
そのためには「頭金はあるよ」と一応言っとかなきゃいけないから、書類を改ざんします。預金残高を水増ししたりとかね。あるいは年収もかなり水増ししたり。
一番悪いヤツらは銀行ではなくて三為業者たち
これに対してスルガ銀行は、こういう行為を「見逃してた」って言ってるんですね。
というのは、こういう悪い事を率先して銀行がやっているわけではないんですよ。
悪いのは三為（さんため）業者っていう不動産会社でね〜この”サンタメ”っていうのが、かなり悪い連中なんですよ（笑）！
”第三者の為にする”って言ってる…代理人みたいなものなんですけれど、これカナリ儲かるんですよ〜。
この三為業者が自分たちの利益を上げたいので、書類の改ざんとかをガチでやっちゃって、銀行はサラリーマン根性で営業部の方からキツく言われるから…要するに「ちゃんと審査するな！」という感じにです。
融資実績作らないと行けないんですけれど、メジャーどころはもちろん、地方銀行っていうのは、今かなり厳しいですからね。
言ったらザルですよ、ザルみたいな感じで審査を通してしまったっていうね。これサラリーマンの性（サガ）なのでね、可哀想だなぁっていう考えもあります。
スルガ銀行の融資が止まるっていうことは、実はもう一つこれから起こることを予見させるんですね。
周回遅れではあるんですが、他の銀行も真似ていたんですよ、”スルガ方式”みたいな感じでね。儲けるスキーム少なくなってきてますから、どこの銀行も必死に真似したんですね。
でも、今回アウトになってしまった。
ということは、他の地方銀行の融資も止まりますから、地方都市のRC（鉄筋コンクリート）造マンションの１棟買いをした人が、今だと多分震える想いですよ。
それもスルガ方式みたいな感じで、とても高い金利で借りて買っちゃったよっていう人ね…
「チョット待てよ…おれ誰から買ったんだっけ…。もしかして三為業者っていう奴から買ったんじゃないのか…！？」って。
三為業者っていうのは、かなり抜くんですよ。
例えば３千万円の価値しかないって分かっていても、５千万円とか値段つけて平気で売っちゃうんですよ。
自分が３千万円で仕入れたものを５千万円で売って、２千万円抜くとか平気でやる連中が”三為業者”です。
第三者の為です〜って代理人のフリをしながら、実は自分が買い主なんですよ。
自分が一旦買って、違う人にめっちゃ高い値段で売りつけてなおかつ！仲介手数料まで貰うところもあるんですね。
ガンガン買い主の方に乗っけてしまってっていう業者に引っかかってしまったら…もう正直言いますと、どうしようもないです。
三為業者は懲りずに今度は都市部の１Rを売りつけてくるはずだ
カボチャの馬車事件でスルガスキームが崩壊して、その時その瞬間に売り出していれば良かったんですけれど、もうスルガスキームをやっているところが日本には完全に無いので…、
そうすると、不動産っていうのは融資がつかないと動かないんです。新たな買い手が見つからないんです。
ですから、任意売却をしてもかなり安い値段でしか売れないと思った方がいいです。
でもこの三為業者たちも仕事がないと困るわけです。
今までは地方の中古RC造なんかをテキトーに抜いて売ってりゃ良かったんですけど、それはスルガ銀行の融資がすぐ付くからだったんですからね。
ところがスルガがなくなってしまったら、今度は売るものがないと。
そうなると、三為業者達は普通に考えて、大都市部の１Rマンション、それも新築を売るはずです。
三為業者は、実は自分で新築は売れないんですよ。なぜかというと融資が付かないからです。
融資が付くようなマンションっていうのは、結構大手が造っているやつで、投資用のマンション業者っているんですが、そういう業者にはだいたい銀行が付いているんです。
でも、普通の営業会社には銀行は付いていないので、さも自分の会社が売っているような形で、新築ローンパックとか謳（うた）って売ってきます。
自分は営業だけをやっているのにです。三為業者ってそんな奴等ですからね。
ですから、とにかく今は、「大都市部の１Rマンション買いませんか？新築なのでローン付きますよ〜！」って業者っぽいのに営業されたら、絶対に断ってください！絶対にです。
そういう業者が次は大都市部の１Rマンションに流れるのは、分かっているんです（笑）。
三為業者から高額物件買った人はいち早く損切りを！
それから、今回のスルガスキームで、収益還元価格（利回り）と積算価格…
カボチャの馬車なんかは、30年のサブリースで8％とか10％とかのデッチ上げの数字で収益還元価格を逆に出して、それから高属性の人の年収も加えて、要するに5千万円くらいの価値のものを1億円で押し付けられているわけですよ。
不動産会社がメチャクチャ儲かるのは分かりますよね、だってそんな高い価格で押し付けているんだから。
それを被ったのは結局は買い主さんです。買い主さんは積算価格でどうしてやらなかったのかって。
積算価格っていうのは、土地と建物をバラバラに評価するだけです。メチャクチャ簡単です。
土地はだいたい路線価で評価します。国税庁のホームページに行けば路線価を見ることができますよ。
上モノ（建物）はカボチャの馬車の場合は、たしか…木造だったので木造はだいたい1平米あたり15万円で評価するんですよ。
鉄筋だったらだいたい20万円くらいです。
それから中古の場合は経過年数とかを引くんですけれど、そういうことをすると如何に積算価格が低いかっていうことが分かるんですよ。
この積算価格が低くて、なおかつ普通の銀行だったら…私がお付き合いしている銀行は、✕ 0.6します。
それくらいの担保価値しかないんだよって一旦出すんです。
ところがスルガの場合は、普通の積算価格のだいたい1.3倍から1.5倍くらいまで膨らましてもオッケーだったし、なおかつ残存耐用年数なんかも関係なくてね、もう本当に30年のローンを組ませたりとか。
そういう形で結構ムリな融資をやったがゆえに、…いわゆる「買えちゃった」んですよ。
本来だったら大家さんになれないような人たちが、トンデモない価格で中古のマンション１棟買っちゃった…とか、中古のアパート買っちゃった…とか、そういう困っている人が今、日本中に実はたくさんいます。
ですけれどね、救済の仕様がないんです。実際。
ですから、本当に早く、早く！任意売却で損切りをやってしまった方が良いのかなと私は思っています。
あとは、「大都市部の１Rマンション買いませんか？新築なのでローン付きますよ〜！」って業者がこれから増えます。
これも絶対に断ってくださいね！