シェアハウス投資の崩壊が始まったよー！の巻
今日はシェアハウスの投資についてのお話です。
東京がほぼほぼ壊滅状態に陥ってしまいましたので、いよいよ投資に失敗したシェアハウスが大量に出てくるであろうということで、「切り取り合戦の始まり」の予感がするわけです。
もともとシェアハウス投資というのは、2017年の時点で「もうヤバい」のは分かっていたんですよ。
ところがサブリースという仕組みで、どうにか無理矢理に家賃を払っていた業社が、ついに降参し始めています。
ご存じの方も多いとおもうんですが、代表的なところだと「かぼちゃの馬車」ブランドでシェアハウスの代行運営している業者さんとかですね。
「もう払えない」ということで事実上の崩壊が始まったわけでございます。
東京でシェアハウス投資が流行った背景に「旗竿地」の存在
それで、シェアハウス投資の崩壊と共に、これから大量に出てくるであろう土地なんですけれど「旗竿地」ってご存知ですか？
旗竿地とは、マラソンの応援の時とかに振る旗みたいな形の土地のことです。
東京は土地を２つ３つに分けることが多いんですが、前方の土地と後方の土地で分けるときに、後側の土地が旗竿のような形、つまり「旗竿地」になることが結構あるんですね。
もちろんこの旗竿地っていうのは非常に安いんですよ。それでこの安い旗竿地にどうにか価値を持たせようとしたのが、”シェアハウス”なんです。
前面道路から旗竿型になっている所というのは、実はアパート等を建てられないんです。東京の法律だとね。
ですけれど、旗竿地というのは、自分で使うための家、要はマイホームを建てることならできます。
それから長屋みたいな感じ…テラスハウスといいますけれど、そういう形でしたら建つんですけれど、要するにアパートは建たないんですね。
じゃあ、”シェアハウス”という形にしたら？これね…実は建っちゃうんですよ。普通に建てられちゃう。
そこで！要するに「旗竿地でも家賃収入がたくさん上がる素晴らしい不動産ですよ」っていう形で、このクソみたいな旗竿地をいっぱい売ったわけですよね。
狙われた安定所得層の人々と狡猾なその手口
売り方は非常に簡単でして。”融資付け”っていうのが１番大事なんですよ。
その融資付けで１番大事なのは、その買い主の”属性”です。
属性が良いのはまずは公務員ですね。それから上場企業にもう何十年も勤めているような人。
自営業者だと…まぁお医者さんくらいですかね。こういう人たちが”属性が良い人たち”です。
この属性が良い人たちに某S銀行が貸したと言われていますけれど、銀行がお金を貸すための仕組みを業者さん達は作りました。
スキームとしましては、利回りが10％で30年の賃料補償でサブリースで、とある会社が「払いますよ！」と。
要するに家賃保証をずっとやりますから、だから融資を付けて下さいと。
その融資を受けた”属性の良い人たち”は30年に渡って、もらう家賃の方が多いですから、毎月家賃を貰って銀行に返済しても、毎月毎月銀行残高は増えていくわけですよ。
ですから「30年間の不労所得をぜひとも手に入れて下さい！このシェアハウスで！」みたいな感じでやったわけなんです。
シェアハウス市場は最初からあって無いようなもの
ところが不動産を知っている人っていうのは、この手にはノリません。
なぜかって、シェアハウスっていうのは入居者の質が悪いし、なおかつそんなに需要が無いんですよ。
需要が無いにもかかわらず、もう〜どんどん建てまくったんです。
ですから建てている業社さんも「こんなことが長く続くわけがない」と思いながら、本当ビクビクしながら仕事受けていたんですよ。
破綻するのは当たり前だった。だって圧倒的にシェアハウスの数が多くて入居者なんて居ないんだから。
ですからそういう状態に陥ってしまう。
では、この後なんですけれど、じゃあサブリースの会社。
一応は家賃を払い続けていくっていうふうにはなっているわけなんですが、これらの業社は一応言い訳をして、なんやかんやと時間を稼ぐはずなんですね。
コンセプト型シェアハウスへの転換をします！入居率上げます！とか言って、私たちも企業努力はしていくんですっていうフリをします。
ところがね、もう一旦あんなふうに両手上げちゃったらね、会社の立て直しなんてできないんだから一斉に潰れちゃうんですよ。
サブリース会社が潰れた後の任意売却物件で漁夫の利を得る人が出る
ではサブリース会社が潰れた場合にどうなると思いますか？
もともと建てた時に不動産っていうのは出口戦略をしっかり組んでおかないといけないんですね。
ところが全く…全く、出口戦略なんて組まれていないから、どんどん任意売却の物件が出て来ます。
こっそり、こっそ〜り分からないようにして、どうにか高値で売ろうとしても、もう無理です。絶対に。
もう高値で売れないんですよ。
ですから建てる時点でかなり乗っけられているんですね。要するに融資さえ降りれば良いので。
そうすると例えば…築2年で1億円の買値の物件を今売ろうとします。
築2年でも…いいとこ5千万円ですよ。5千万円の旗竿地のボロ物件がどんどん出てくる。
これをチャンスと捉えるなら、東京ではなかなか不動産買えませんからね、「買っても良いのかな」って感じもしています。