大都会東京でも、不動産の賃貸物件は競争の波にさらされています。不動産賃貸業は満室状態が収入のアッパー（限界）ですし、銀行借入を起こして物件を買えば、基本的には満室状態を作らないと資金が回りません。そこで本稿では、現役大家で元・不動産会社の社長でもあるキミアキ先生が、東京の不動産業界事情と、満室大家になるテクニックを紹介してくださいます。
東京でも賃貸物件を満室にするのは至難の業
今日は「満室大家さん」というテーマでお話したいと思います。
賃貸不動産も満室でなければ経営がそれほど楽では無くてですね、やはり東京におきましても沢山の賃貸物件があるので、その中で競争が起こっているわけなんですよ。
ちなみに、私共がおります東京都中野区というころは、若者の流入量が全国1位です。
賃貸不動産をやるなら（特に住宅）”堅い” って言われている街なんですが、それでも満室にするっていうのは大変なところもあるんですよね。
不動産賃貸業というのは、本当に単純でございまして、満室状態で収入のアッパー（限界）なんですね。
それ以上は収入が上がらないですよ。
ですから、普通に銀行借入金等を起こして物件を建てたりすると、基本的に満室状態でないとでお金が回らないし、「満室」という状態を前提で融資も組んでいますから、その満室状態をずっと続けていかなくてはいけない事情があります。
ですから基本的には、賃貸人を連れてきてくれる賃借人と言っても良いでしょうけれど、そういう営業マンの方にはお礼のお金を払ったりもします。
東京の不動産業界事情１：元付業者・貸付業者の存在
不動産業、特に賃貸に関わる業界のことをご説明しておきますと、大家さん側につく業者を『元付業者』と言います。
私も昔、元付業者の社長をやっていました。
そして駅のターミナルとかによくあるんですが、1軒の路面店に不動産屋さんの賃貸仲介業が何軒も看板を出しているのを見たことありませんか？
あれを『客付業者』といいます。
元付業者が客付業者さん向けに「借りたいっていう人を探してきて〜」っていう依頼を出すわけです。
そうすると客付業者さんは、人がたくさん集まる街に皆さん店を構えてますので、入店したお客さまに「こういう物件あるんですけど〜」という感じで案内をしてくれるんですね。
その営業マンが、どっちの方にそのお金を渡しているかと言うとですね、地方では元付と客付が一緒で、東京みたいに分かれてないですよ。
ですから地方都市の方では、不動産を頼んだらその営業マンには会社には分からないように、”袖の下”みたいな感じで渡している支払いの場面もけっこう見ますね。
東京の不動産業界事情２：礼金0・フリーレント・自己付け・仲介料なし
最近の傾向で特筆すべきは、東京において今はもう礼金が必要無いということでしょうか。
それからオフィスビルなんかでよく失敗したところが 、フリーレントで◯ヶ月間（だいたい3ヶ月が多い）家賃要りませんよ〜、っていうのをやっています。
これは住宅でもやっています。
それから、自分たちでお客様をホームページや自分たちの物件に張り出して、不動産会社を通さず、元付会社も客付会社も通さず、大家さんが直接契約をすることによって、仲介手数料等が一切無いような状態で客付けをしているところもあります。
実際に不動産仲介業の流れというと、借りたいというお客様から、0.5カ月位の手数料を貰うのが今流行っています。
1ヶ月分の手数料をもらうところもありますけれど、それだけでは東京の不動産業ってやっていけないんですね。
東京の不動産会社は客付さんと元付さんに分かれていることが多いので。
実際は宅建業法違反にギリギリならない…チョットね、ヤバいんですけど（笑）、広告料という名目で大家さんからももらうんですよ。
だいたい1ヶ月分くらいね。
そういう構造になっているんですね。
大家さん側が結局、家賃の1ヶ月分くらいを何らかの形で支払っているので、自分で客付けを出来たら、そういう費用も節約できるし、むしろ1ヶ月分のフリーレントを付けても良いよ〜っていう、現状でもどちらでも経済状況は変わらないんですね。
東京の不動産業界事情３：見せ物件と決め物件の存在
不動産業者側（お客さまを連れてくる側）からすると、「見せ物件」と「決め物件」というのを分けています。
見せるためだけの物件っていうのがあるんですよ。だいたい家賃だけ高くてボロ物件ですね（笑）
変わって、決め物件となると家賃もそんなに高くなくて、これで絶対にお客さんがOKするだろうっていう物件になります。
見せ物件を見せた後に、決め物件に連れて行くのがだいたい普通なんですけれども、我々も元付業者をやってた頃は、客付業者さんに「今日はうちは”見せ”なんですか？ ”決め”なんですか？」って聞いていました（笑）
「イヤイヤッ今日はおたくは”決め”で行きますから〜」っていうなら「じゃあ ”決め” だったら連れてきてください」っていう感じでね（笑）
”見せ” で物件使われるのなんてイヤですからね。これは業界にいないとなかなか分からないことですよね。
東京で満室大家になる方法１：１にも２にも間取りの良い物件
これは不動産賃貸の基本中の基本なんですが、東京で満室にしようと思ったら、間取りでだいたいが決まります。
多分信じられないと思いますけれど、客付業者さんはこれが頭に入っているので、間取り見ただけで「この間取りじゃあ付けられねぇよ〜」ってなる（笑）
私もそうでしたが、元付の方は大家さん側に立つので、それが言えないんですよ〜（笑）
「大家さん…これじゃぁチョットお客さん付かないですよ〜（汗）」って発言が本当にタブーとされているので。
東京ですと、ワンルームよりも、部屋とキッチンがちゃんと仕切られている1Kの方が良いし、それから振分け物件っていうのも人気があります。
個々に部屋が使える形になっていて、2DKあたりだと、要するに片方の部屋を通らなくても良いんですね。
完全に部屋が振分けてあるだけで、2人住めますから全然違うんです。
不動産賃貸業で失敗するっていうのは、だいたいが間取りで失敗するんです。
ですから、造った時点で「オイッ！これダメだわぁ〜…」っていう物件もあるんですね。
これはもぅ〜、金かけてなんとかしないと、造り変えないとお客さんはずっと付かないわ…っていう感じで。
賃貸の住宅に関してはほとんど間取りで決まりなんです。
東京で満室大家になる方法２：ゴミ置き場がきれいな物件を選ぶ
では、その「決め物件」になるにはどうしたら良いのかと言うと、東京で賃貸を探しているお客さんは、
- １．コンビニが近くにあって
- ２．ちゃんと自転車が停められて
- ３．ゴミ置き場はきれいなのか
というところを見ていったりするんです。
もちろん、内装もとても大事なんですけどね。
そして、不動産に投資する人たちは逆から見ていきます。
まずはゴミ置き場を見て、「ひっでぇ〜な〜！ここは！」とかね（笑）、「自転車置けねぇのかよっ！この物件どんな設計してんだよ」とかね。
それから、コンビニはけっこうどうでも良いんですよ。
近くにあれば、なお可って程度。
不動産投資をする人たちは、やっぱりゴミ置き場を1番最初に見ますからね。とても重要視しています。
東京で満室大家になる方法３：積水ハウスのシャーメゾンと似た間取りの物件を選べ
あと意外かもしれませんが、入居者にとっては建物の外観ってね、あんまり興味無いんですよ。
そりゃあ、きれいな方が良いんですよ？
きれいな方が良いに越したことないんですけれど、不動産投資をする人たちに比べたら、全然興味無いですからね（笑）。
入居者側からすると、むしろきちんとした内装とか、自分たちが暮らしていく設備の方が大事なので、お金はそっちにぶっ込まないといけないんです。
ですから、やっぱり間取りって大事でね、間取りで失敗しないのは、積水ハウスのシャーメゾンっていう賃貸用のブランドです。
昔はもらえたんですけれど、シャーメゾンを建てたいと検討すると、間取り一覧表っていう小冊子がもらえるんです。
そのシャーメゾンの小冊子、今も貰えるのかな？
オーナーが間取りを決められるんですけど、規格サイズがあって色んな間取りが選べるんです。
これが１戸たりとも失敗しないんですよ。
ですから、失敗しないためにはシャーメゾンの間取りを真似れば良しと（笑）。
もっと言えば、シャーメゾンで使っているような設備も真似てやっていけば、そんなに失敗はしないですね。
東京で満室大家になる方法４：物件の欠点は家具等の付加価値で補え
あとは、なかなかお客さんが付かないとなったら、とにかく中をまずどうするかっていうことで、肌に触れないような家具や家電を備え付けるだけで随分と違います。
ここら辺だと、IKEAという家具のお店があるんですけれども、IKEAで買ってきたものを置いておくだけで、それなりに格好良くなるんですよ！
賃貸物件というのは大体半分くらいが失敗なんです。
間取りで失敗していることも多いし、内装で下駄箱の数が圧倒的に足りないとかね、もう〜そんな失敗ばっかりなんですよ。
ですから、そういうことも家具で簡単に補うことが出来ますから、ちゃんと備え付けてあげるだけで随分と違うんですね。
満室大家さんというは、こういう所でちょっとだけお金を使って、自分の物件が「決め物件」になれるように心がけています。
もし、これから東京で不動産投資しようと考えていらっしゃったら、ぜひ参考にしてみてくださいね。