多くの人が相続税の節税対策として不動産の購入を通じた、不動産節税を行っています。中でも効果的と言われたのがタワーマンション節税でした。ところがここに来て政府がタワーマンション節税にメスを入れようとし始めています。タワーマンション節税とはどのようなものか？どのようなメスが入るのか？その後起きる影響は？税務のプロが解説してくださいます。
多くの人が不動産節税に走ろうとする理由とは
「不動産節税」
皆さんも、この言葉は頻繁に聞かれていることでしょうが、一般的に何を対象にした節税が行われているかというと、相続税が安くなる仕組みを利用した節税が行われているケースが多いです。（厳密には贈与税も安くなります。）
相続税を計算する時は資産を評価して、どの程度の価値があるのかというのを計算します。
いわゆる「財産評価」と言われるものです。
この財産評価、例えばお金を1億円持っていたとしたら、誰がどう見ても1億円ですが、1億円の「建物」はどうかと言いますと、こちらは評価が少々異なります。
そこで、国税庁が公表する「相続税評価額」で計算することが可能となりますが、これが、購入した価格に対して、実際の価値の80%程度の金額となっていると言われています。
同じ1億円のものなのに、お金で持つか建物で持つかで、20%も税金計算上の価値が異なるということがあるのです。
この現金と評価額の間にできる差額乖離を活かした不動産節税が、相続を対象として行われているのです。
タワマン節税はどんな仕組みで行われるの？
さて、ここから高層マンションを活用した節税、いわゆるタワマン節税についてお話したいと思います。
先ほどの相続税上の評価が異なるのを踏まえまして、更に現状は相続税の財産評価は、土地などの面積に対して色々と規定があるのですが、高さには規定がありません。
実際の販売の値段を考えますと、高層マンションの１階と最上階が同じ値段ということはまず無いですよね？
１階と上層階では、値段が下手したら倍くらい違うケースもあります。
しかしながら、相続税評価は先ほど述べましたように高さは加味されておりませんので、面積が同じであれば１階と最上階が同じ金額で評価されます。
結果として上層階は資産価値が大きいのに、かかる相続税は少ないという仕組みが、タワーマンション節税と言われるものです。
ただし、単にタワーマンションを購入すれば良いという訳でもありません。
上層階ともなれば、価格は1億円超えがザラ、イニシャルコストが掛かりますので、最初から現金は相応に必要ですし、銀行からの借入金もそれなりの規模になります。
ということで、そもそも購入できる人が、一部の層に限られており、富裕層の節税とも言われる所以です。
そろそろタワマン節税にもメスが入るかも…
ところが政府はこの節税に制限をかけようとし始めています。今考えられているのは、穴となっていた高さです。
相続税評価に高さを盛り込むことによって、従来の高さを利用した節税効果は少なくなると言えます。
法律の穴ともいうべきところでしたので、やはり塞がれたか。というのが私たち税理士の見解です。
どうやら、実勢価格が相続税評価すると3分の１にまで減ってしまうなんてこともあるようで、あまりにやり過ぎたのかなと思います。
富裕層への課税強化が非常に進んでいますので、その点も政府がメスを入れる要因の１つと言えるでしょう。
早ければ、2018年にもその基準が導入されるようです。
滑り込み需要もあるのかもしれませんが、まだどのようになるのかも明確にはなっていないことから、現状では単にマンション高層階の購入が下火となっているようです。
日経新聞もこの点について、先週触れていました。
契約率を押し下げたのは20階以上のタワーマンションの低迷だ。１月の契約率は32.0％となり過去10年で最低を記録した。２月以降は持ち直し傾向だが、タワマンの契約率が90％を超していた昨年夏ごろとは様変わり。価格高騰に加え「節税に使いにくくなったことが影響した」
（日経新聞2016年3月30日朝刊）
とはいえ、最初に述べたように、お金を単に持ったままよりも、建物を購入するだけで相続税評価は２割減ります。
同じ2割でも、金額が大きくなれば、節税効果（額）も大きくなります。
富裕層の人達にとっては、資産を組み替える（お金⇒建物）だけでも、相続税の節税対策になるという事実は変わりません。