消費税増税前の住宅購入買い煽りで損するな!住宅購入のベストタイミングは?

資産運用

人生最大の買い物「住宅」にも大きな影響が

2度に渡って延期されていた消費増税が、いよいよ2019年10月に実施されることになりそうです。

8%から10%。いままでと比較すると100円の買い物で2円、10万円で2,000円、100万円で20,000円の差が出ます。

オイルショックよろしくトイレットペーパーなど買いだめする方はあまりいないと思いますが、大物家電や車などを購入予定の方は、やはり増税前のタイミングに動く方も多いと思います。

2014年の増税のタイミングで「指輪が高くなる」と結婚を決めた知人がいました。一部このようなハッピーな事例もありますが、ほとんどの消費者にとって増税は負担でしかありません。同じものを買うなら、税率が低いうちにと考えるのは自然なことかもしれませんね。

さて一般の個人にとって、この増税の影響をもっとも大きく受ける買い物はなんでしょうか。そう、人生最大の買い物と言われる「住宅」です。

土地には消費税がかかりませんが、建物は課税対象です。一戸建てでもマンションでも、数100万円から数1,000万円という金額の買い物に消費税がかかるので、当然増税前と後では大きな差が出ます。

今までの増税前には、必ずと言ってよいほど「増税前のチャンス!」「〇%のうちに住宅購入を!」と煽る業者さんの広告が目につきましたが、今回も同じような現象は予想されます。

消費税増税で住宅購入費用にどのくらい差が出る?

消費税が8%の時期に、4,000万円(税抜)のマンションを購入するとします。

内2,000万円が土地代金だったとすると、建物は2,000万円。消費税は2,000万×8%で、160万円です。

これが消費税率が10%になると、2,000万×10%で200万円。その差は40万円となります。この額は物件価格が高額になればなるほど、差額も大きくなります。

大型テレビや家具、高級食器が買えるくらいの違いが出ますので、購入を急ぎたくなる気持ちも分かります。

以下のグラフでも分かるように、過去の増税前にも実際住宅着工戸数が伸び、増税後に落ちるという現象が見られました。

節約社長

増税前の住宅購入に待った!増税後に得をする仕組がある!?

しかし今回の増税では、拙速に判断すると損してしまうかもしれません。つまり増税後の方が得をするかもしれないのです。いったいどういうことでしょうか。

その理由は「住宅ローン控除」。

簡単に言うと、住宅ローンの年末残高の1%を、その年の所得税から引く減税制度です。(引ききれなかった場合は住民税から減税)

ポイントは、配偶者控除や保険料控除のように「所得から引く」のではなく、ダイレクトに「税額から引く」というところです。

現段階では期間は10年間、最大で年間40万円(長期優良住宅は50万円)とされていますが、これが消費税率10%で物件を購入した人は13年に伸ばすことが税制改正大綱に盛り込まれました。

最大40万円×10年=400万円→最大40万円×13年=520万円となるので、控除額最大120万円の差が出ることになります。これは大きいです。消費税2%、数10万円の差もブッ飛ぶ差額です。

とはいえこれは最大値。

13年の間、年末の残高が4,000万円以上ということは、当初の借入額が6,000万円くらいないと、控除のメリットを最大限享受できないということになります(35年1%固定で試算)。かなりリッチな物件ですよね。

例えば当初3,000万円のローンだと、10年間260万円、13年間320万円の控除額となり、その差は60万円となります。

また、扶養控除などの関係で「そもそも所得税をあまり払っていない」という方なら、この控除の差はさらに狭まります。

試算して比較を!増税後のほうが負担を減らせる場合が!

つまり「消費税8%&控除10年」VS「消費税10%&控除13年」の試算をしてみないと、どちらが得かはわからない、ということになります。

前述の例だと、税率アップ前なら土地2,000万円、建物2,000万円の物件で消費税額40万円がトク。住宅ローンを3,000万円組んだ場合、税率アップ後のほうが、60万円がトク、という試算になります。

ただし、感覚としては、よほど大きな建物を建てない限りは、消費税の差より控除額の差のほうが大きい気がしています。つまり平均的なサラリーマンであれば、増税後のほうが負担を抑えられる可能性が高いです。

節約社長

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住宅購入は税額の損得ではなく必要か否かで決めよう

さて、今回は「制度」にのみ注目して書きましたが、もちろんマーケットの状況によっても増税前後の額は変わってきます。

根拠の有無はともかく「オリンピックの後は下がる」といううわさは相変わらず絶えませんし、また駆け込み需要後で売上が下がっているタイミングなら、値引き交渉もしやすいかもしれません。

いずれにしても、家だろうがトイレットペーパーだろうが、焦って購入して成功することはありません。煽り文句には踊らされず、これぞ!と思う物件に出会うまでは、購入を急ぐ必要はないでしょう。

※中古住宅については売主が個人であるケースがほとんどです。この場合そもそも消費税は非課税です(不動産仲介会社への手数料には消費税が課税されます)。

資産運用
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赤井雅

株式会社アセットリンクマネジメンツ
取締役 赤井 雅

1977年生まれ
福島県福島市出身
中央大学商学部卒

〇個人・法人向けファイナンシャルプランニング、リスクマネジメント
〇生命保険・損害保険代理業
〇各種専門家と連携した相続対策
〇住宅ローン取次代理業

こんにちは。ファイナンシャルプランナー(FP)の赤井です。
国内ではなかなか認知度の低いFPという仕事ですが、欧米では「不動産」「保険」「運用」などの大きなお金が動くときにFPに相談するのは当たり前。

「不動産業者」「保険業者」「証券業者/銀行」などのプロに負けないノンプロを育てる、を理念に掲げて活動しています。

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