都心オフィスの空室は减少も賃料上がらず。見える日本の将来

経済

 日経新聞が、都心5区のオフィスビルについて「オフィスビルの需要は上昇しているのに、賃料が上昇しない」実態を報道しました。不動産の価格や賃料は、不動産の将来における収益性を割り引いて算段されるため、オフィスの過剰感が既に出始めていることを、私達は報道から読み取れます。

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東京都心のオフィス不動産で空室減っても賃料上がらぬ珍現象

 日経新聞は、都心5区のオフィスビルは稼働率が非常に高く、空室率が3.9%になっている一方、賃料が思ったよりも上昇していないという調査結果を報道しています。

都心5区のオフィス賃料、空室減でも賃料伸びず

東京都心のオフィスビル賃料の上昇が鈍い。2008年のリーマン・ショック前の水準と比べて2割安い。立地や機能性に優れたビルの需要が堅調で、空室率が直近で高かった12年から半分以下に下がった一方、賃料は同時期からの上昇率は1割程度にとどまる。外資系金融機関の撤退で賃料回復が遅れている。18年に向けた供給増を見据え、過熱感は薄らいでいる。

2016/9/8 日本経済新聞

 本記事データの出処は、空室率レポートでおなじみの三鬼商事さんです。

 東京(都心5区)の最新オフィスビル市況

 「オフィスビルの稼働率は上昇しているのに、賃料が上昇しない」というのは、需要と供給の原則に当てはまらない現象です。

 ここから私達は、日本の将来を予測するに当たって糸口を見つけることが可能です。

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報道が示す未来におけるオフィス不動産の価値

 賃料が思ったよりも上がっていないことについては、幾つかの理由が報道でも提示されています。

 その1つに2018年以降、ビルが大量供給されることがあげられています。

 この真意は、 「今はよいが、近い将来、オフィスビルも過剰感が出てくることをマーケットが予想している」 ということでしょう。

 新築ビル、改築ビルはいきなり明日増えることはなく、計画、建築段階からある程度、見込がつきます。

 そして、売価や賃料はそれを反映して、先取りして変化をしてきます。

 実際に、REIT(不動産投資信託)を組成する際は、不動産価格の将来における収益性を現在価値に割り引いて算定する「DCF法」が重要視されており、東京都心のオフィス不動産の将来価値は、それほど上昇しないと計算されているのでしょう。

 その結果が現在の「オフィスビルの稼働率は上昇しているのに、賃料が上昇しない」という現象に結びついています。

 確かに2020東京オリンピックへ向けて、不動産は増えていきます。

 ただし、オリンピックの需要というのは実際には2週間程度ですから、そのために不動産を買って、持ってしまってよいのか、疑問に思うところは多いにあります。

 オリンピックはなんとしても成功させたいでしょうから、そこまでは不動産価格の暴落など、経済的に不安をあおるようなことは避けたいはずです。

 しかし、その後のことは分かりません。

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先は読みにくく誰かがババを掴むまでゲームは続く

 国家財政が傷んでいることは今に始まったことではないのですが、1000兆円に及ぶ負債がいつ破綻するかは誰にも分かりません。

 今思いつく解決策は、徳政令を出すか、実質的に徳政令と同じ効果を持つハイパーインフレの状態を起こすことくらいです。

 これを踏まえたインフレ政策が導入され、金融緩和が実施された結果、不動産の供給は増えた。しかし、賃料は上がらない。

 誰かがババを掴むことは予想するに容易なことです。

 今回の不動産賃料で起きている逆行現象も、マーケットが先について何を予測しているのか読むカギになります。

 今回のニュースのような1つ1つの事実を大事に確認し、先を読むことが経営者には求められています。

経済
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大原達朗

一般財団法人日本M&Aアドバイザー協会代表理事・アルテパートナーズ株式会社代表取締役として、M&Aを手掛ける公認会計士です。

BBT大学、法政大学院イノベーションマネジメント科の教員も兼任しております。

大企業だけではなく中小企業にとっても、ユーザーフレンドリーな会計業界を、世界中に広めることが目標です。

M&Aの悩み(会社や事業を売りたい/会社や事業を買いたい/小規模M&A投資を検討している)があれば、お気軽にお問い合わせください。

運営サイト:
経営者のための実践ファイナンス

【現職】
一般財団法人日本M&Aアドバイザー協会代表理事
アルテ監査法人代表社員
アルテパートナーズ株式会社代表取締役
日本マニュファクチャリングサービス株式会社監査役
法政大学大学院イノベーション・マネジメント研究科兼任講師
ビジネス・ブレークスルー大学大学院准教授
ビジネス・ブレークスルー大学准教授
PT. SAKURA MITRA PERDANA Director

【職歴】
1998年10月 青山監査法人プライスウオーターハウス入所
2004年1月 大原公認会計士事務所開設
2004年6月 株式会社さくらや 監査役
2006年1月 株式会社ライトワークス リスクコンサルティング部ディレクター
2007年4月 ビジネス・ブレークスルー大学大学院講師
2008年4月 法政大学大学院イノベーション・マネジメント研究科兼任講師(現任)
2008年4月 アルテ公認会計士共同事務所開設 代表パートナー
2008年6月 日本マニュファクチャリングサービス株式会社 監査役(現任)
2009年4月 アルテパートナーズ株式会社設立 代表取締役(現任)
2010年7月 アルテ監査法人設立代表社員(現任)
2010年8月 日本M&Aアドバイザー協会 理事
2014年10月 日本M&Aアドバイザー協会 代表理事(現任)
2016年4月 ビジネス・ブレークスルー大学准教授(現任)

【所属団体】
日本公認会計士協会、一般財団法人日本M&Aアドバイザー協会(JMAA)、日本税理士会、日本CFO協会

【資格】
公認会計士、税理士、 JMAA認定M&Aアドバイザー (CMA)

【その他】
ビジネス・ブレークスルー大学大学院MBA/経営管理修士(専門職) 日本CFO協会主任研究員(2006年)

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